Emiterea Deciziei de expropriere
La data de 25.04.2024 a fost emisă Decizia de expropriere prin care s-a hotărât exproprierea imobilelor afectate de coridorul de expropriere, avizat și recepționat de către O.C.P.I. Cluj cu nr. 6355/2023 situate pe amplasamentul lucrării de utilitate publică de interes local la obiectivul de investiții „Amenajare Parc Est” – faza I, din municipiul Cluj-Napoca, aprobat prin Hotărârea nr. 860/2023.
Descarcă aici: Decizia de expropriere pentru Amenajare Parc Est
Mai departe, a fost consemnate sumele stabilite de expropriator, fiind prevăzute sumele stabilite de expropriator cu titlu de despăgubiri. De asemenea, s-a întocmit tabelul cu imobilele proprietate privată expropriate în condițiile Legii nr. 255/2010 situate pe amplasametul lucrării de utilitate publică „Amenajare Parc Est” – Faza I unde se pot identifica proprietarii și situația de carte funciară a imobilelor afectate de expropriere.
Descarcă aici: Tabelul cu proprietățile private afectate și despăgubirile stabilite de expropriator
Potrivit Anunțului din 28.05.2025 Amenajare Parc Est – faza I din Municipiul Cluj-Napoca, se arată că activitatea Comisiei de verificare a dreptului de proprietate sau a altui drept real va începe începând cu data de 11.06.2025.
Potrivit art. 19 din Legea nr. 255/2010 plata despăgubirilor pentru imobilele expropriate se face în baza cererilor adresate de către titularii drepturilor reale. Astfel, se impune ca fiecare persoană afectată să depună cererea de acordare a despăgubirilor, cu utilizarea formularului în care se expriză dezacordul sau lipsa acordului în ceea ce privește cuantumul despăgubirilor.
În această modalitate, persoana afectată solicită acordarea sumei stabilite de expropriator, dar își rezervă dreptul de a obține un cuantum suplimnetar pe calea procedurii judiciare. Persoanele expropriate au obligația de a depune la secretariatul Comisiei și actele care atestă dreptul de proprietate sau alt drept real asupra imobilelor supuse exproprierii. Documentele doveditoare referitoare la existența drepturilor reale asupra imobilelor supuse exproprierii trebuie depuse în copie legalizată notarial.
În acest sens, se va reține că potrivit art. 19 alin. (1) din Legea nr. 255/2010, la cerere, despăgubirea va fi eliberată inclusiv titularilor drepturilor reale care nu sunt de acord cu cuantumul stabilit, proporţional cu cota-parte deţinută, dacă s-a făcut dovada drepturilor reale asupra imobilului expropriat. Ulterior, în situaţia stabilirii unui cuantum superior prin hotărâre judecătorească definitivă, expropriatorul va elibera foştilor titulari ai drepturilor reale, la cerere, suma reprezentând diferenţa dintre despăgubirea stabilită de instanţa judecătorească şi despăgubirea stabilită de expropriator, proporţional cu cota-parte pe care au deţinut-o.
Contestarea despăgubirilor acordate de expropriator
Potrivit Deciziei Înaltei Curți de Casație și Jusiție nr. 14/2019 referitoare la examinarea recursului în interesul legii cu privire la interpretarea şi aplicarea dispoziţiilor art. 22 alin. (1) din Legea nr. 255/2010 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, în interpretarea şi aplicarea dispoziţiilor art. 22 alin. (1) din Legea nr. 255/2010, instanţa de judecată este competentă să soluţioneze nu numai contestaţia formulată împotriva hotărârii de stabilire a cuantumului despăgubirii, ci şi acţiunea prin care expropriatul contestă despăgubirile estimate şi solicită atât stabilirea acestora de către instanţă, cât şi obligarea expropriatorului la plată, ulterior emiterii deciziei de expropriere şi consemnării sumelor aferente despăgubirilor, în cazul lipsei nejustificate a acestei hotărâri.
Astfel, în ipoteza dată, a trecut mai bine de un an de la data transferului de proprietate privată ca urmare a emiterii Deciziei de expropriere din 25.04.2024, fără a fi emisă Hotărârea de stabilire a cuantumului despăgubirii, act juridic ce declanșează la nivel teoretic începutul curgerii termenului de prescripție de 3 ani pentru contestarea cuantumului. Dată fiind perioada lungă de timp trecută de la expropriere, dar și durata reclamată de viitorul litigiu de instanță, apreciem că există premisele necesare pentru formularea acțiunii judiciare de contestare a cuantumului chiar și în lipsa hotărârii de stabilire a cuantumului despăgubirii.
Cu alte cuvinte, persoanele nemulțumite de cuantumul despăgubirilor acordate pentru exproprierile aferente investiției Amenajare Parc Est – faza I din Municipiul Cluj-Napoca vor fi îndreptățite să inițieze litigiul prin care contestă sumele stabilite de expropriator. Desigur, pe perioada derulării litigiului, expropriatorul ar trebui să emită Hotărârea de stabilire a cuantumului despăgubirii și să procedeze la plata acesteia, urmând ca instanță să acorde suma reprezentând diferenţa dintre despăgubirea stabilită de instanţa judecătorească şi despăgubirea stabilită de expropriator.
Cuantumul despăgubirilor stabilit pe cale judiciară
În ceea ce privește cuantumul ce urmează a fi stabilit de către instanță, reiterăm că prin Decizia nr. 78/2021 Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie stabileşte că, în interpretarea şi aplicarea dispoziţiilor art. 22 alin. (6) din Legea nr. 255/2010 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, şi ale art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, în etapa judiciară a procedurii de expropriere, la determinarea cuantumului despăgubirilor, dispoziţiile art. 22 alin. (6) din Legea nr. 255/2010 se interpretează extensiv, în sensul că se ţine seama atât de „expertizele întocmite şi actualizate de camerele notarilor publici, la momentul transferului dreptului de proprietate”, cât şi de criteriile legale prevăzute de dispoziţiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994.
Mai departe, potrivit acestor din urmă prevederi, la calcularea cuantumului despăgubirilor, experţii, precum şi instanţa vor ţine seama de preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum şi de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptăţite, luând în considerare şi dovezile prezentate de aceştia.
Mai exact, în cadrul litigiului de instanță se va constitui o comisie de experţi compusă dintr-un expert numit de instanţă, unul desemnat de expropriator şi un al treilea din partea persoanelor care sunt supuse exproprierii, ce vor urma să stabilească valoarea reală de piață de la data exproprierii, conform metodologiei profesionale interne.
În cazul zonei afectate de Amenajarea Parcului Est, fiind vorba mai ales de terenuri intravilane, în determinarea valorii reale de piață va fi deosebit de relevantă încadrarea urbanistică a parcelei conform Plan Urbanistic General al Municipiului Cluj-Napoca aprobat prin Hotărârea nr. 493/2014. Municipiul Cluj-Napoca a stabilit despăgubirile pentru expropriere utilizând grila notarială din anul 2024, dar aceasta este o evaluare orientativă, determinând adesea o valoare minimală a imobilului și nu o valoare de piață. Grila notarială nu ține cont de caracteristicile particulare a zonei, de încadrarea urbanistică și potențialul de construire, de aceea fiind imperativă efectuarea unei expertize judiciare în evaluare imobiliară pentru determinarea cuantumului corect al despăgubirii.