Ghidul complet al procedurii de expropriere

Ce trebuie să știi dacă ești afectat de o expropriere pentru utilitate publică? Află de la un avocat specializat în despăgubiri pentru expropriere

Imobilele aflate în proprietatea persoanelor fizice sau juridice pot fi expropriate pentru realizarea unor lucrări de utilitate publică. Prin emiterea deciziei de expropriere, dreptul de proprietate asupra terenului și/sau construcției este transferat expropriatorului, iar în paralel, se demarează procesul de acordare a despăgubirilor.

Acest material, elaborat de un avocat specializat în exproprieri, are scopul de a sprijini persoanele afectate, oferindu-le informații clare despre etapele procedurii și despre posibilitatea de a contesta cuantumul despăgubirilor.

Cum afli dacă ești vizat de expropriere?

Lista imobilelor incluse în coridorul de expropriere este aprobată printr-o hotărâre de Guvern sau, pentru lucrările de interes local, printr-o hotărâre a consiliului județean sau local.

Hotărârile de Guvern sunt publicate în Monitorul Oficial al României, în timp ce cele adoptate la nivel local pot fi consultate pe site-ul unității administrativ-teritoriale.

Această listă conține informații esențiale, precum numele proprietarului, datele cadastrale ale terenului, suprafața expropriată raportată la suprafața totală și valoarea despăgubirii stabilite.

Ce trebuie să faci după ce ai aflat că ești vizat de expropriere?

La câteva luni după publicarea hotărârii de expropriere, fiecare proprietar ar trebui să primească prin poștă o notificare oficială privind intenția de expropriere.

Această notificare detaliază obligațiile proprietarului, inclusiv termenul de 20 de zile calendaristice pentru depunerea documentelor care atestă dreptul de proprietate, cum ar fi extrasul de carte funciară, contractul de achiziție sau titlul de proprietate. Tot în notificare este precizat și termenul de eliberare a imobilului, care nu poate fi mai mic de 30 de zile lucrătoare.

După expirarea acestui termen, expropriatorul este obligat să emită decizia de expropriere, care oficializează transferul proprietății în domeniul public al statului sau al unității administrativ-teritoriale.

Ce urmează după emiterea deciziei de expropriere?

Odată publicată decizia de expropriere, începe procesul de înscriere în cartea funciară a dreptului de proprietate asupra coridorului de expropriere, prin realizarea documentațiilor cadastrale. În acest context, oficiile de cadastru și publicitate imobiliară atribuie numere cadastrale pentru suprafețele neexpropriate, care rămân proprietarilor inițiali.

În paralel, este desemnată o comisie care verifică drepturile de proprietate asupra fiecărei parcele afectate, pe baza documentelor depuse. Proprietarii trebuie să transmită aceste documente împreună cu cererea pentru plata despăgubirilor, în care pot menționa și intenția de a contesta cuantumul acestora. După finalizarea verificărilor, comisia emite și comunică fiecărui proprietar hotărârea privind valoarea despăgubirilor.

Contestarea despăgubirilor și maximizarea valorii acestora cu ajutorul unui avocat de exproprieri

Cum se contestă în instanță cuantumul despăgubirilor?

Conform articolului 22 din Legea nr. 255/2010, proprietarul nemulțumit de suma acordată poate depune o cerere în instanță în termen de 3 ani de la comunicarea hotărârii privind despăgubirea. Este important de reținut că această acțiune nu suspendă transferul dreptului de proprietate și nu permite contestarea exproprierii în sine.

Dosarul este scutit de la plata taxei judiciare de timbru și cererea de instanță se depune la tribunalul din raza în care se află imobilul. De exemplu, pentru exproprierile aferente centurii și metroului din Cluj-Napoca, contestațiile se depun la Tribunalul Cluj, secția civilă.

Instanța desemnează o comisie de experți judiciari formată dintr-un expert ales aleatoriu, unul desemnat de expropriator și un al treilea numit de proprietar. Reclamantul trebuie să achite onorariul expertului desemnat de instanță și al propriului expert, cheltuieli care pot fi recuperate ulterior dacă acțiunea este câștigată.

Cum se stabilesc de instanță despăgubirile pentru expropriere?

Despăgubirea stabilită de instanță nu poate fi mai mică decât cea oferită inițial de expropriator. Astfel, este în avantajul fiecărui proprietar să conteste suma acordată, având în vedere că:

• Poate încasa despăgubirea oferită de expropriator, chiar dacă o contestă.
• Acțiunea este scutită de taxa judiciară de timbru.
• Instanța poate stabili o sumă mai mare, dar nu una inferioară celei oferite inițial.

Conform Deciziei nr. 14/2019 a Înaltei Curți de Casație și Justiție, în instanță se vor lua în considerare:

• Expertizele actualizate realizate de camerele notarilor publici la momentul transferului dreptului de proprietate.
• Criteriile legale din Legea nr. 33/1994, respectiv prețul de vânzare al imobilelor similare din zonă, pe baza unei expertize în evaluare;
• Daunele aduse proprietarului sau altor persoane îndreptățite, pe baza probelor prezentate.

Astfel, instanțele acordă frecvent despăgubiri mai mari decât cele stabilite inițial de expropriator, deoarece comisia de experți desemnați evaluează proprietățile la valoarea reală de piață.

Ce alte prejudicii pot fi solicitate?

Pe lângă despăgubirea pentru imobilul expropriat, proprietarii pot cere compensații suplimentare, inclusiv pentru:

• Diminuarea valorii terenurilor rămase în proprietate – de exemplu, dacă acestea devin inaccesibile sau au o formă neregulată.
• Restricții impuse asupra terenurilor rămase – cum ar fi interdicția de construire în zona de protecție a drumurilor.
• Indexarea despăgubirilor – actualizarea sumei în funcție de inflație și recuperarea diferenței obținute prin proces.
• altele, în funcție de specifiicul situației date.

Ce se întâmplă dacă nu se emite hotărârea de stabilire a cuantumului despăgubirilor?

Contestația privind valoarea despăgubirii poate fi formulată doar după emiterea hotărârii de stabilire a cuantumului acesteia. Totuși, în practică, această hotărâre poate întârzia ani de zile după expropriere, uneori chiar peste 5 ani.

Înalta Curte de Casație și Justiție a clarificat prin Decizia nr. 14/2019 că expropriatul poate acționa în instanță și în cazul lipsei acestei hotărâri, solicitând:

• Stabilirea cuantumului despăgubirii direct de către instanță.
• Obligația expropriatorului de a efectua plata.

Această întârziere nejustificată poate fi sancționată legal, deoarece afectează expropriatul, care este privat de proprietate fără a primi o compensație echitabilă într-un termen rezonabil.

În astfel de situații, avocații BRISC LEGAL analizează cazul și, dacă întârzierea este nejustificată, inițiază procedurile legale pentru stabilirea și obținerea despăgubirilor corecte. Vezi serviciile noastre în calitate de avocați specializați în proceduri de expropriere.

Cuantumul corect al despăgubirii va fi stabilit și în acest caz de o comisie de experți, în conformitate cu criteriile menționate anterior.

Astfel, persoanele care sunt nevoite să aștepte nejustificat de mult emiterea hotărârii privind cuantumul despăgubirii pot solicita stabilirea și acordarea acesteia direct în instanță.